Koupě nemovitosti představuje pro většinu lidí největší finanční investici v jejich životě. Jen málokdo si může dovolit zaplatit celou částku z vlastních zdrojů, a proto je hypoteční úvěr nejběžnějším způsobem financování nemovitostí. V tomto článku se podíváme na aktuální situaci na hypotečním trhu v roce 2023, různé možnosti financování nemovitostí a poskytneme vám praktické rady, jak získat výhodnou hypotéku.

Aktuální situace na hypotečním trhu v ČR

Hypoteční trh v České republice prošel v posledních dvou letech turbulentním vývojem. Po období rekordně nízkých úrokových sazeb, kdy se daly získat hypotéky s úrokem pod 2 %, došlo k dramatickému obratu:

Růst úrokových sazeb

Od poloviny roku 2021 začaly úrokové sazby hypoték prudce růst v reakci na zvyšování základních úrokových sazeb České národní banky. V současné době (červen 2023) se průměrné úrokové sazby nových hypoték pohybují kolem 5,5-6,5 % v závislosti na délce fixace, výši úvěru a dalších faktorech.

Tento nárůst výrazně ovlivnil dostupnost hypotečních úvěrů pro mnoho potenciálních kupujících. Například u hypotéky na 3,5 milionu Kč na 25 let se měsíční splátka zvýšila o několik tisíc korun, což pro mnoho domácností představuje významný nárůst výdajů.

Aktuální trendy na trhu

Současná situace na hypotečním trhu je charakterizována následujícími trendy:

• Stabilizace úrokových sazeb: Po prudkém růstu pozorujeme v poslední době určitou stabilizaci úrokových sazeb hypoték, které se pravděpodobně blíží svému vrcholu v tomto cyklu.
• Pokles objemu poskytnutých úvěrů: Vyšší úrokové sazby vedly k výraznému poklesu objemu poskytnutých hypoték. V porovnání s rekordními lety 2020-2021 se objem nových hypoték propadl o více než 50 %.
• Přísnější posuzování žadatelů: Banky zpřísnily kritéria pro poskytování hypoték, zejména pokud jde o hodnocení schopnosti splácet.
• Rostoucí zájem o refinancování: Klienti, kterým končí fixace úrokových sazeb, aktivně hledají možnosti refinancování s co nejvýhodnějšími podmínkami.

Základní typy hypoték a jejich charakteristiky

Na českém trhu existuje několik základních typů hypotečních úvěrů. Je důležité porozumět rozdílům mezi nimi, abyste mohli vybrat ten nejvhodnější pro vaši situaci:

Klasická (účelová) hypotéka

Nejběžnějším typem je účelová hypotéka, která je určena specificky na pořízení nemovitosti. Její charakteristiky jsou:

• Účel úvěru je jasně specifikován - koupě, výstavba nebo rekonstrukce nemovitosti
• Maximální výše úvěru obvykle do 80-90 % hodnoty nemovitosti (LTV - Loan to Value)
• Nižší úrokové sazby v porovnání s neúčelovými úvěry
• Delší doba splatnosti (až 30 let)
• Nutnost zastavit nemovitost (nejčastěji tu, která je předmětem financování)

Americká hypotéka

Americká hypotéka je neúčelový hypoteční úvěr, což znamená, že získané prostředky můžete použít na cokoliv:

• Není nutné dokládat účel použití prostředků
• Vyšší úrokové sazby než u účelových hypoték
• Maximální výše úvěru obvykle do 70 % hodnoty nemovitosti
• Kratší doba splatnosti (obvykle do 20 let)
• Nutnost zastavit nemovitost

Hypotéka bez doložení příjmů

Tyto hypotéky byly v minulosti poměrně běžné, ale v současné době jsou na českém trhu prakticky nedostupné. ČNB zavedla přísnější pravidla pro posuzování schopnosti splácet a banky musí pečlivě ověřovat příjmy žadatelů.

Hypotéka s variabilní úrokovou sazbou

Většina hypoték v ČR má fixní úrokovou sazbu po určité období, ale existují i hypotéky s variabilní sazbou:

• Úroková sazba se mění v závislosti na vývoji referenčních sazeb (např. PRIBOR)
• Obvykle nižší počáteční sazba než u fixních hypoték
• Vyšší riziko změny výše splátek v průběhu splácení
• Vhodné pro klienty, kteří očekávají pokles úrokových sazeb nebo plánují předčasné splacení

Výběr správného typu hypotéky by měl vždy vycházet z vaší konkrétní finanční situace, plánů do budoucna a tolerance k riziku změny úrokových sazeb. Neexistuje univerzální řešení vhodné pro každého.

Proces získání hypotéky krok za krokem

Získání hypotečního úvěru je komplexní proces, který zahrnuje několik důležitých kroků:

1. Příprava a zjištění možností

Před samotným podáním žádosti o hypotéku je důležité:

• Zjistit svou bonitu - kolik si můžete dovolit půjčit na základě vašich příjmů a výdajů
• Zkontrolovat úvěrové registry a případně řešit negativní záznamy
• Připravit si dostatečné vlastní prostředky (minimálně 10-20 % hodnoty nemovitosti)
• Porovnat nabídky různých bank a hypotečních zprostředkovatelů

2. Předschválení hypotéky

Mnoho bank nabízí možnost předschválení hypotéky, což je nezávazný příslib úvěru na základě předběžného posouzení vaší finanční situace. Předschválení vám poskytne:

• Jistotu, že máte šanci hypotéku získat
• Představu o maximální výši úvěru, který vám banka poskytne
• Lepší vyjednávací pozici při koupi nemovitosti

3. Výběr nemovitosti

S vědomím vašich finančních možností můžete začít hledat vhodnou nemovitost. Při výběru je důležité zohlednit:

• Zda nemovitost splňuje podmínky banky pro poskytnutí hypotéky (právní stav, technický stav)
• Potenciální rizika spojená s nemovitostí (věcná břemena, zástavní práva třetích osob apod.)
• Reálnou tržní hodnotu nemovitosti ve vztahu k ceně

4. Formální žádost o hypotéku

Po výběru nemovitosti následuje podání formální žádosti o hypotéku, k níž budete potřebovat:

• Doklady o příjmech (potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, daňová přiznání u OSVČ)
• Doklady totožnosti a další osobní dokumenty
• Dokumenty k nemovitosti (výpis z katastru, nabývací titul, fotografie)
• Případně další dokumenty dle požadavků konkrétní banky

5. Ocenění nemovitosti

Banka si vyžádá odborné ocenění nemovitosti, které provede buď její interní odhadce, nebo nezávislý znalec. Odhadní cena je klíčová pro stanovení výše LTV (Loan to Value) a tím i pro parametry úvěru.

6. Schválení úvěru a podpis smlouvy

Po posouzení všech dokumentů a ocenění nemovitosti banka rozhodne o schválení úvěru. Následuje:

• Podpis úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy
• Zajištění vinkulace pojištění nemovitosti ve prospěch banky
• Případně uzavření životního pojištění a jeho vinkulace

7. Čerpání hypotéky

Způsob čerpání hypotéky závisí na typu transakce:

• Při koupi nemovitosti banka obvykle pošle peníze přímo na účet prodávajícího
• Při výstavbě nebo rekonstrukci může být čerpání postupné podle harmonogramu prací

Čerpání je podmíněno zapsáním zástavního práva do katastru nemovitostí, případně alespoň podáním návrhu na vklad zástavního práva.

Důležité parametry hypotéky a jak je správně nastavit

Při výběru hypotéky hraje roli řada parametrů, které mohou významně ovlivnit celkové náklady i flexibilitu úvěru:

Výše úvěru a LTV

LTV (Loan to Value) vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti:

• Nižší LTV (do 80 %) obvykle znamená výhodnější úrokovou sazbu
• Vyšší LTV (80-90 %) je dostupné, ale za cenu vyšší úrokové sazby
• LTV nad 90 % je v současnosti prakticky nedostupné kvůli regulacím ČNB

Optimální je mít dostatečné vlastní prostředky a držet LTV pod 80 %, což vám zajistí lepší podmínky úvěru.

Úroková sazba a způsob fixace

Úroková sazba je klíčovým parametrem, který určuje cenu vaší hypotéky. Důležité faktory:

• Délka fixace: Období, po které se úroková sazba nemění (nejčastěji 3, 5, 7 nebo 10 let)
• Typ fixace: Fixní vs. variabilní (plovoucí) sazba

V současné situaci (červen 2023), kdy jsou úrokové sazby relativně vysoké, může být vhodnou strategií zvolit kratší fixaci (3 roky) a doufat v pokles sazeb při refixaci. Naopak pokud očekáváte růst sazeb, může být výhodnější delší fixace.

Doba splatnosti

Doba splatnosti hypotéky ovlivňuje výši měsíční splátky a celkové náklady na úvěr:

• Kratší doba splatnosti znamená vyšší měsíční splátky, ale nižší celkové úroky
• Delší doba splatnosti snižuje měsíční zatížení, ale zvyšuje celkovou cenu úvěru

Optimální je najít rovnováhu mezi přiměřenou výší měsíční splátky a rozumnou celkovou cenou úvěru. Doporučuje se volit takovou dobu splatnosti, aby měsíční splátka nepřesáhla 40 % vašeho čistého příjmu.

Možnost mimořádných splátek

Důležitým parametrem je také flexibilita úvěru z hlediska možnosti předčasného splacení:

• Některé banky umožňují bezplatné mimořádné splátky v určité výši (např. 20 % jistiny ročně)
• Možnost mimořádných splátek bez poplatku během změny fixace
• Podmínky předčasného splacení celého úvěru

Tyto možnosti mohou být velmi důležité, pokud očekáváte jednorázové příjmy (dědictví, prodej jiné nemovitosti) nebo chcete mít flexibilitu pro případ změny vaší finanční situace.

Alternativní způsoby financování nemovitostí

Kromě klasické hypotéky existují i další způsoby financování koupě nemovitosti:

Stavební spoření

Stavební spoření může být použito jako doplňkový zdroj financování nebo alternativa k hypotéce pro menší částky:

• Výhody:
  • Státní podpora (až 2 000 Kč ročně)
  • Možnost získat úvěr ze stavebního spoření nebo překlenovací úvěr
  • Obvykle menší nároky na bonitu klienta
• Nevýhody:
  • Vyšší úrokové sazby než u hypoték (zejména u překlenovacích úvěrů)
  • Kratší doba splatnosti
  • Nižší dostupné částky

Úvěr od rodiny či známých

Půjčka od rodinných příslušníků může být zajímavou alternativou:

• Výhody:
  • Obvykle výhodnější podmínky než u bankovních úvěrů
  • Větší flexibilita ve splácení
  • Možnost kombinace s hypotékou (vlastní prostředky)
• Nevýhody:
  • Potenciální narušení osobních vztahů
  • Právní nejistota bez řádné smlouvy
  • Omezená dostupnost větších částek

Pokud se rozhodnete pro tuto variantu, je důležité uzavřít řádnou smlouvu o zápůjčce, která bude jasně specifikovat podmínky splácení.

Družstevní financování

V případě družstevního bytu není možné použít klasickou hypotéku, protože nekupujete nemovitost, ale pouze družstevní podíl. Možnosti financování zahrnují:

• Úvěr na družstevní bydlení (některé banky nabízejí speciální produkty)
• Spotřebitelský úvěr (pro menší částky)
• Kombinace vlastních prostředků a některého z výše uvedených úvěrů

Nevýhodou je obvykle vyšší úroková sazba a nutnost mít větší podíl vlastních prostředků.

Státní podpora a daňové zvýhodnění

Stát podporuje vlastnické bydlení několika způsoby:

Daňové odpočty úroků z hypotéky

Jednou z nejvýznamnějších forem podpory je možnost odečíst zaplacené úroky z hypotéky od základu daně z příjmů:

• Maximální odpočet činí 300 000 Kč ročně
• Podmínkou je, že financovaná nemovitost slouží k trvalému bydlení
• V případě společného úvěru manželů může odpočet uplatnit jeden z nich nebo oba v poměrné výši

Pro člověka s příjmem ze zaměstnání to znamená úsporu 15 % z odečtených úroků, tedy až 45 000 Kč ročně.

Programy státní podpory bydlení

Stát nabízí několik programů podpory bydlení, jejichž podmínky se průběžně mění. Aktuálně (2023) jsou k dispozici například:

• Státní fond podpory investic (SFPI): Nabízí zvýhodněné úvěry na pořízení nebo modernizaci bydlení, zejména pro mladé rodiny do 40 let
• Program Nová zelená úsporám: Poskytuje dotace na energeticky úsporná opatření při výstavbě nebo rekonstrukci

Tyto programy mohou být zajímavým doplňkem k hypotečnímu financování, ale obvykle nepředstavují hlavní zdroj prostředků pro pořízení nemovitosti.

Praktické tipy pro získání nejvýhodnější hypotéky

Na závěr několik praktických rad, jak získat co nejvýhodnější podmínky hypotečního úvěru:

Správné načasování

• Sledujte vývoj úrokových sazeb a ekonomické prognózy
• Využijte období výhodných nabídek bank (sezónní akce, speciální nabídky)
• Plánujte refinancování v období konce fixace

Zlepšení bonity

• Splaťte existující úvěry před žádostí o hypotéku
• Minimalizujte počet kreditních karet a kontokorentů
• Udržujte stabilní příjem a pracovní historii
• Zvažte přizvání spolužadatele s dobrým příjmem

Vyjednávání s bankami

• Oslovte více bank a porovnejte jejich nabídky
• Nebojte se vyjednávat o lepších podmínkách
• Využijte služeb hypotečního specialisty nebo makléře, který zná aktuální nabídky a má vyjednávací zkušenosti
• Zvažte přesun dalších produktů do banky (běžný účet, investice), což může zlepšit vaši vyjednávací pozici

Správné nastavení parametrů

• Nastavte délku fixace podle vašeho očekávání vývoje úrokových sazeb
• Zvažte delší dobu splatnosti s možností mimořádných splátek místo kratší doby bez flexibility
• Poskytněte co nejvíce vlastních prostředků pro dosažení nižšího LTV

Závěr

Financování nemovitosti je komplexní proces, který vyžaduje pečlivou přípravu a zvážení mnoha faktorů. Současná situace na hypotečním trhu je náročnější než v minulých letech, ale s dobrou přípravou a správnou strategií je stále možné získat výhodné financování.

V realitní kanceláři Biskvit s Klubnikoy vám rádi pomůžeme nejen s výběrem vhodné nemovitosti, ale také s orientací v možnostech financování. Spolupracujeme s ověřenými hypotečními specialisty, kteří vám pomohou najít optimální řešení pro vaši konkrétní situaci.

Nezapomeňte, že každé rozhodnutí o financování nemovitosti by mělo být učiněno s ohledem na vaši celkovou finanční situaci, budoucí plány a tolerance k riziku. Vždy je dobré konzultovat vaše možnosti s odborníky, kteří vám pomohou udělat informované rozhodnutí.