Ceny nemovitostí v České republice prošly v posledních letech dynamickým vývojem, který vyvolává otázky o udržitelnosti a budoucích trendech. V tomto článku se podíváme na historický vývoj cen, současnou situaci a pokusíme se nastínit možné scénáře budoucího vývoje. Analýza je založena na datech Českého statistického úřadu, České národní banky a dalších relevantních zdrojů.

Historický vývoj cen nemovitostí v ČR

Abychom lépe pochopili současnou situaci, je užitečné podívat se na vývoj cen nemovitostí v delším časovém horizontu:

Období 2000-2008: Předkrizový růst

První dekáda nového tisíciletí byla ve znamení dynamického růstu cen nemovitostí. Průměrné ceny rostly meziročně o 8-15 %, přičemž nejrychlejší růst byl zaznamenán v letech 2002-2007. Tento růst byl způsoben kombinací následujících faktorů:

• Vstup České republiky do Evropské unie v roce 2004
• Příznivé úrokové sazby hypoték
• Ekonomický růst a rostoucí kupní síla obyvatelstva
• Očekávání dalšího růstu cen, které posilovalo poptávku

Období 2008-2013: Globální finanční krize a její dopady

Globální finanční krize, která začala v roce 2008, přinesla zvrat v dosavadním trendu. Ceny nemovitostí v ČR zaznamenaly pokles, i když mírnější než v mnoha jiných zemích:

• V letech 2009-2010 klesly ceny bytů v průměru o 10-15 %
• Největší pokles byl zaznamenán u panelových bytů a nemovitostí v méně atraktivních lokalitách
• Praha a další velká města zaznamenala mírnější propady než regiony

Období po krizi bylo charakterizováno stagnací nebo mírným růstem cen, přičemž k oživení docházelo pomaleji v regionech než ve velkých městech.

Období 2014-2020: Období silného růstu

Od roku 2014 začaly ceny nemovitostí opět výrazně růst, přičemž tempo růstu se postupně zrychlovalo. Průměrné meziroční přírůstky činily:

• 2014-2015: 3-5 %
• 2016-2017: 8-12 %
• 2018-2019: 6-10 %

Mezi hlavní faktory ovlivňující tento vývoj patřily:

• Velmi nízké úrokové sazby hypoték (často pod 2 %)
• Silný ekonomický růst a rekordně nízká nezaměstnanost
• Nedostatečná nabídka nových bytů, zejména v Praze a Brně
• Investiční poptávka - nemovitosti jako ochrana před inflací a alternativa k nízkým výnosům z bankovních vkladů
• Rostoucí zájem zahraničních investorů

Období 2020-2022: Pandemie COVID-19 a pokračující růst

Navzdory očekáváním mnoha analytiků pandemie COVID-19 nezpůsobila pokles cen nemovitostí. Naopak, v tomto období došlo k dalšímu zrychlení růstu:

• 2020: nárůst cen o 8-10 %
• 2021: rekordní nárůst o 14-20 % v závislosti na typu nemovitosti a lokalitě

K tomuto překvapivému vývoji přispěly zejména následující faktory:

• Pokračující nízké úrokové sazby hypoték v první fázi pandemie
• Zvýšený zájem o bydlení s venkovními prostory (balkony, terasy, zahrady)
• Rostoucí zájem o rekreační nemovitosti v důsledku omezení cestování
• Úspory domácností, které nemohly utrácet za služby a cestování
• Nemovitosti jako ochrana před rostoucí inflací

Na vrcholu realitního boomu v roce 2021 dosáhly ceny bytů v Praze průměrně 120 000 Kč/m², což představovalo více než dvojnásobek cen z roku 2015.

Současná situace (2023)

Rok 2022 přinesl obrat v dosavadním vývoji, který pokračuje i v roce 2023. Po letech nepřetržitého růstu se trh s nemovitostmi začíná ochlazovat a stabilizovat. Hlavní charakteristiky současné situace jsou:

Stabilizace a mírný pokles cen

V první polovině roku 2023 pozorujeme:

• Stagnaci až mírný pokles cen v rozmezí 0-5 % v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti
• Větší pokles nabídkových cen než realizovaných (skutečných) cen
• Výraznější korekce u méně atraktivních nemovitostí a v lokalitách s nižší poptávkou
• Relativní stabilitu cen prémiových nemovitostí v nejžádanějších lokalitách

Faktory ovlivňující současný trh

Mezi hlavní faktory, které aktuálně ovlivňují český realitní trh, patří:

• Úrokové sazby hypoték: Výrazný nárůst úrokových sazeb z 2-3 % na 5-6 % významně snížil dostupnost hypoték a omezil počet potenciálních kupujících.
• Inflace: Vysoká inflace (kolem 15 % v roce 2022) snižuje reálné příjmy domácností a jejich schopnost splácet hypotéky.
• Přísnější podmínky pro získání hypotéky: ČNB zavedla přísnější pravidla pro poskytování hypoték (limity LTV, DTI, DSTI).
• Ekonomická nejistota: Obavy z recese a energetické krize vedou k větší opatrnosti při velkých investicích.
• Nová výstavba: Zpomalení tempa nové výstavby v důsledku rostoucích cen stavebních materiálů a práce.

Regionální rozdíly

Situace se významně liší podle regionů:

• Praha: Po výrazném růstu v letech 2020-2021 nyní pozorujeme stabilizaci cen s mírným poklesem u některých typů nemovitostí. Průměrná cena bytu se pohybuje kolem 110 000 - 120 000 Kč/m².
• Brno: Podobná situace jako v Praze, ale s nižšími absolutními cenami (kolem 80 000 - 90 000 Kč/m²).
• Krajská města: Větší rozdíly mezi jednotlivými městy. Města jako Plzeň, Olomouc nebo České Budějovice zaznamenávají mírnější korekce než méně atraktivní lokality.
• Menší města a venkov: Výraznější pokles poptávky a cen, zejména u méně kvalitních nemovitostí.

Specifické segmenty trhu

Různé segmenty realitního trhu se vyvíjejí odlišně:

• Nové byty: Ceny nových bytů zůstávají relativně stabilní, protože developeři preferují odložení projektů před výrazným snížením cen.
• Starší byty: Větší pokles cen, zejména u panelových bytů a nemovitostí vyžadujících rekonstrukci.
• Rodinné domy: Menší pokles cen než u bytů, zejména u domů v dobrém stavu a s nízkou energetickou náročností.
• Rekreační nemovitosti: Po boomu v letech 2020-2021 dochází k výraznějšímu ochlazení a prodloužení doby prodeje.

Prognóza vývoje cen nemovitostí

Jakékoliv predikce budoucího vývoje cen nemovitostí jsou zatíženy značnou nejistotou, zejména v současné nestabilní ekonomické situaci. Přesto můžeme načrtnout několik možných scénářů:

Krátkodobý výhled (do konce roku 2023)

Většina analytiků očekává v krátkodobém horizontu:

• Pokračování současného trendu stabilizace a mírného poklesu cen
• Prodloužení průměrné doby prodeje nemovitostí
• Větší vyjednávací prostor pro kupující
• Rozdíly mezi jednotlivými segmenty a lokalitami

Předpokládaný vývoj cen do konce roku 2023 je stagnace až mírný pokles v rozmezí 0-5 % v atraktivních lokalitách a pokles 5-10 % v méně atraktivních oblastech.

Střednědobý výhled (2024-2025)

Ve střednědobém horizontu lze očekávat:

• Postupnou stabilizaci trhu a konec cenových korekcí
• Návrat k mírnému růstu cen v atraktivních lokalitách (pravděpodobně od druhé poloviny roku 2024)
• Návrat dostupnějších hypoték s postupným snižováním úrokových sazeb
• Oživení poptávky, nejprve v nejžádanějších lokalitách

Tempo růstu cen bude pravděpodobně mnohem umírněnější než v období 2016-2021 a bude se pohybovat kolem úrovně inflace nebo mírně nad ní (2-5 % ročně).

Dlouhodobý výhled

Z dlouhodobého hlediska existuje několik strukturálních faktorů, které budou ovlivňovat český realitní trh:

• Demografické trendy: Stárnutí populace a změny ve struktuře domácností (více jednočlenných domácností) budou měnit poptávku po různých typech nemovitostí.
• Urbanizace: Pokračující koncentrace obyvatelstva do velkých měst a jejich okolí bude podporovat poptávku v těchto oblastech.
• Energetická účinnost: Rostoucí důraz na energetickou účinnost nemovitostí povede k větší diferenciaci cen podle energetické náročnosti.
• Regulace a politika bydlení: Vládní zásahy v oblasti bydlení mohou významně ovlivnit trh (daňové pobídky, sociální bydlení, regulace nájemného apod.).

Dlouhodobě lze očekávat návrat k růstu cen nemovitostí, ale pravděpodobně mírnějším tempem než v období 2016-2021.

Závěr

Český realitní trh prochází obdobím stabilizace po letech dynamického růstu. Současná situace nabízí příležitosti zejména pro kupující, kteří nebyli schopni nebo ochotni nakupovat v době rekordních cen. Pro prodávající je důležité nastavit realistická očekávání a být připraveni na delší dobu prodeje a případné cenové vyjednávání.

Z dlouhodobého hlediska zůstávají nemovitosti v atraktivních lokalitách dobrým způsobem uchování hodnoty a potenciálním zdrojem budoucího zhodnocení. Konkrétní investiční rozhodnutí by však měla být založena na důkladné analýze konkrétní nemovitosti, lokality a individuální finanční situace.

V realitní kanceláři Biskvit s Klubnikoy sledujeme vývoj trhu nepřetržitě a jsme připraveni vám poskytnout aktuální informace a poradenství při prodeji nebo koupi nemovitosti. Neváhejte nás kontaktovat pro nezávaznou konzultaci.