Investice do nemovitostí patří dlouhodobě mezi nejoblíbenější způsoby zhodnocení kapitálu v České republice. Nemovitosti jsou považovány za stabilní a bezpečnou investici, která nejen chrání před inflací, ale také může generovat pravidelný příjem. Jak ale vypadá situace na realitním trhu v roce 2023 a jaké jsou nejlepší investiční příležitosti? V tomto článku se podíváme na aktuální trendy a tipy pro investory.

Aktuální situace na realitním trhu v ČR

Český realitní trh prošel v posledních letech turbulentním vývojem. Po období prudkého růstu cen následovaného pandemií COVID-19, která přinesla nejistotu, se trh v roce 2023 nachází v období určité stabilizace.

Mezi hlavní faktory, které aktuálně ovlivňují český realitní trh, patří:

• Úrokové sazby hypoték: Po předchozím růstu úrokových sazeb začínáme pozorovat jejich postupnou stabilizaci, což zvyšuje dostupnost financování pro kupující.
• Inflace: Vysoká inflace v předchozích letech vedla k tomu, že mnoho lidí hledalo způsob, jak ochránit své úspory, a nemovitosti byly jednou z preferovaných voleb.
• Omezená výstavba: Přestože poptávka po bydlení zůstává vysoká, nová výstavba nedokáže plně pokrýt potřeby trhu, zejména ve velkých městech.
• Energetická krize: Rostoucí náklady na energie zvýšily zájem o energeticky úsporné nemovitosti.

Přehled investičních příležitostí

V roce 2023 vidíme na českém trhu několik zajímavých investičních příležitostí:

1. Nájemní bydlení ve velkých městech

Poptávka po nájemním bydlení v Praze, Brně a dalších velkých městech zůstává silná. Důvodem je rostoucí nedostupnost vlastního bydlení pro mnoho lidí, zejména mladých profesionálů a rodin. Investice do bytů k pronájmu v těchto lokalitách může přinést stabilní výnos kolem 3-5 % ročně.

Nejatraktivnější jsou menší byty (1+kk, 2+kk), které jsou snáze pronajímatelné a nabízejí lepší poměr výnosu k investici. Důležitými faktory při výběru jsou:

• Dobrá dopravní dostupnost
• Občanská vybavenost v okolí
• Technický stav nemovitosti
• Energetická náročnost

2. Regionální města s rostoucím potenciálem

Zatímco Praha a Brno mají již vysoké ceny nemovitostí a relativně nižší výnosy z pronájmu, menší regionální města mohou nabídnout zajímavější poměr výnosu k riziku. Města jako Plzeň, Olomouc, Hradec Králové nebo Liberec těží z ekonomického rozvoje a zlepšující se infrastruktury.

V těchto městech můžete získat výnosy z pronájmu kolem 4-6 % ročně při nižších vstupních nákladech než v hlavním městě. Je však důležité pečlivě analyzovat místní trh práce a vývojové trendy.

3. Rekreační nemovitosti

Pandemie COVID-19 zvýšila zájem Čechů o domácí cestovní ruch a rekreační nemovitosti. Chaty a chalupy v atraktivních lokalitách (horské oblasti, okolí přehrad, vinařské regiony) mohou být výbornou investicí, ať už pro vlastní užívání kombinované s krátkodobým pronájmem nebo jako čistě výnosová nemovitost.

Výhodou je, že tento typ nemovitostí často nabízí vyšší výnosy při krátkodobém pronájmu, zejména v sezóně. Nevýhodou je sezónnost a vyšší náročnost na správu.

4. Nemovitosti pro rekonstrukci

Starší nemovitosti s potenciálem pro rekonstrukci mohou být zajímavou příležitostí pro investory, kteří jsou ochotni vložit do nemovitosti další prostředky a čas. Po kvalitní rekonstrukci může hodnota nemovitosti výrazně vzrůst.

Tento přístup vyžaduje dobré technické znalosti nebo spolehlivé dodavatele a schopnost odhadnout celkové náklady i potenciální výslednou hodnotu. Není vhodný pro začínající investory bez zkušeností s rekonstrukcemi.

Investice do nemovitostí není jen o nákupu – je to podnikání, které vyžaduje pečlivou analýzu, plánování a správu. Kvalitní investiční nemovitost by měla přinášet nejen krátkodobý výnos, ale i dlouhodobé zhodnocení kapitálu.

Faktory, které je třeba zvážit před investicí

Než se rozhodnete investovat do nemovitosti, zvažte následující faktory:

Lokalita a její potenciál

Lokalita je jedním z nejdůležitějších aspektů při výběru investiční nemovitosti. Zvažte:

• Aktuální a budoucí dopravní infrastrukturu
• Plány na rozvoj oblasti
• Místní trh práce a ekonomické faktory
• Dostupnost služeb a občanské vybavenosti
• Sociální aspekty a bezpečnost

Výnosnost a návratnost investice

Kalkulace výnosnosti by měla zahrnovat:

• Hrubý roční výnos z pronájmu
• Provozní náklady (daně, pojištění, správa, opravy)
• Potenciální neobsazenost
• Náklady na financování (pokud používáte hypotéku)
• Očekávané dlouhodobé zhodnocení nemovitosti

Pro výpočet návratnosti investice použijte metriky jako kapitalizační míra (yield), vnitřní výnosové procento (IRR) nebo doba návratnosti.

Financování

Většina investorů do nemovitostí využívá nějakou formu financování. V současné době jsou úrokové sazby hypoték stále relativně vysoké, ale začínají se stabilizovat. Při financování investice hypotékou zvažte:

• Poměr vlastních prostředků a úvěru
• Délku fixace úrokové sazby
• Celkové náklady na úvěr
• Cash flow po odečtení splátek hypotéky

Dobrá zpráva je, že banky jsou stále ochotné financovat investiční nemovitosti, i když s přísnějšími podmínkami než v minulosti.

Právní a daňové aspekty

Investice do nemovitostí má specifické právní a daňové aspekty, které je třeba zvážit:

• Daň z nemovitých věcí
• Daň z příjmů z pronájmu
• Možnosti odpisů a daňových úlev
• Regulace nájemního vztahu

Doporučujeme konzultovat tyto aspekty s daňovým poradcem, který vám pomůže optimalizovat vaši investiční strategii z daňového hlediska.

Strategie pro různé typy investorů

Různí investoři mají různé cíle a možnosti. Zde jsou strategie pro tři hlavní typy investorů:

Začínající investor s omezeným kapitálem

Pokud jste začínající investor s kapitálem do 3-5 milionů Kč, zvažte:

• Menší byt v regionálním městě s dobrou ekonomikou
• Spoluvlastnictví nebo podílové investování
• Nemovitostní fondy jako alternativa k přímému vlastnictví

Zaměřte se na cashflow a nižší riziko, než získáte více zkušeností.

Střední investor budující portfolio

Při kapitálu 5-15 milionů Kč můžete uvažovat o:

• Diverzifikaci – několik menších bytů v různých lokalitách
• Kombinaci bytů v hlavním městě (pro stabilitu) a regionech (pro vyšší výnos)
• Postupném rozšiřování portfolia s využitím pákového efektu hypoték

Zkušený investor s větším kapitálem

S kapitálem nad 15 milionů Kč můžete zvážit:

• Menší bytové domy
• Komerční nemovitosti (kanceláře, obchody)
• Developmentové projekty nebo rekonstrukce větších objektů
• Diverzifikaci napříč různými typy nemovitostí a lokalitami

Závěr: Je rok 2023 dobrým rokem pro investice do nemovitostí?

Přestože český realitní trh prošel určitým ochlazením a stabilizací, stále nabízí zajímavé příležitosti pro investory. Klíčem k úspěchu v roce 2023 je pečlivý výběr nemovitosti, důkladná finanční analýza a trpělivost.

Současný trh nabízí více možností pro vyjednávání a pečlivější výběr, než tomu bylo v dobách prudkého růstu cen. Pro dlouhodobého investora s dobrou strategií a dostatečným kapitálem zůstávají nemovitosti jednou z nejbezpečnějších a nejspolehlivějších investic.

V realitní kanceláři Biskvit s Klubnikoy vám rádi pomůžeme najít ideální investiční nemovitost podle vašich požadavků a možností. Naši zkušení makléři mají přehled o aktuálních trendech na trhu a dokáží identifikovat nemovitosti s dobrým potenciálem zhodnocení. Kontaktujte nás a domluvte si nezávaznou konzultaci.